Jリート、実物不動産と比べた場合

reit

ここでは、Jリート(不動産投資信託)、実物不動産とみんなで大家さんを比較しています。

Jリート(不動産投資信託)とは?

Jリート(REIT)とは、日本版の不動産投資信託のこと。
投資家から集めた資金を使って、不動産を購入、賃料収入等も含めて得た課税前利益のほぼ100%を分配金として還元するため、高利回りを実現していると言われています。

実際、2001年にJリートが日本に登場して以来、リーマンショックとサブプライムローン問題が原因で、2008年に国内で初めてJリートの投資法人が破綻するまで、期待感から値上がりがつづいていました。「Jリートは絶対に損をしない」という、Jリート神話すらささやかれたほど。

国内初の投資法人破綻を受けて、一時期は急激に信頼を失ったJリートですが、過去の事例を繰り返さないように資金繰りに関するルールを改善し、より安定度を増しています。

投資によって集めた資金を、複数の不動産運営に投入するため、物件の一点買いになる実物不動産投資に比べると、リスクは低いです。

Jリートは、不動産の所有・運営のみを目的とし、上場しているため、その投資口は証券会社を通じて自由な売買が可能。間接的には不動産投資ではあるものの、株式市況にも似た、市場の需給バランスに影響を受ける商品と言えます。

さらに言えば、株式と同様に売買ができることから、一口あたりの投資に必要な金額も少ないです。あくまでも投資法人に投資しているだけなので、物件を直接管理する手間もありません。

上場している銘柄こそ少ないですが、銘柄が少ないことで、かえってどのJリートに投資するかを比較しやすいのも、ポイントと言えるでしょう。

実物不動産とは?

real estate

実物不動産とは、市場に出回っているありとあらゆる不動産のこと。オフィスビルや商業施設だけでなく、住宅やマンションのワンルームまで、自由に投資することができます。

どの物件に投資するかは自分で決める必要があり、不動産業者の仲介を挟まずに、個人で投資することも可能です。収益を得る方法は、投資した実物不動産を高く転売するか、賃貸に出して家賃収入を得るかの2択となります。

利益を手にすることができるかどうかは、市場のなかでどれだけ良い物件を見つけられるか、という情報収集力にかかっていると言って良いでしょう。

借り入れを利用すれば、レバレッジを効かせて自己資金の何倍もの投資をすることができるため、たとえば、自己投資500万円で4,000万円のビルを購入し、リフォームして6,000万円で売る、といった方法で大きな利益を得ることもできます。

また国内に限らず、海外不動産投資で成功している人がいるのも事実です。ある程度の自己資金と知識がないと成功するのは難しいものの、成功したときのリターンの大きさは、不動産投資のなかでもトップクラスだと言えます。

みんなで大家さん(不動産小口化商品)とは?

みんなで大家さんを代表とする不動産小口化商品とは、複数の投資家で少しずつ資金を持ち寄って、大型の商業施設やマンション等を取得し、その賃貸収入を投資者同士で山分けするという投資商品のこと。

実際に存在する不動産物件を取得して運営するという点では、実物不動産と変わりません。ただ、ひとつの不動産を小口化して複数の投資を集めるという性質上、みんなで大家さんが取り扱う不動産は利回りが良く、空室率の低い高額な人気物件が多いです。

具体的には、駅前にある利便性の高いタワーマンションなどが取扱商品となります。

一口100万円からはじめられるため、リスク回避をしたい人、初めて投資するという人にも向いていると言えるでしょう。

ポイントは、投資をする前にどの不動産を扱っているのか確認できることです。空室率の低い大型物件がほとんどで、利益の出づらい難しい不動産は扱っていないため、投資初心者でもあまり迷わずに投資をはじめることができます。

また、みんなで大家さんは投資商品としての値動きがおとなしいこともポイントです。株式のように、秒単位で売り買いが行われるものは売買によって利益を出すことができるため、需要と供給に合わせて価格が変動します。

しかし、みんなで大家さんの場合、換金するためには解約をするか、都市綜研インベストファンド株式会社に譲渡するしかありません。基本的に、投資したあとは、契約期間が終わるまで配当金を狙う投資商品なので、短期的に価値が変動するリスクがないのです。

4項目で比較

比較項目 みんなで大家さん Jリート 実物不動産
投資対象 ・商品ごとに特定の商業施設を設定
・管理運営の手間は不要
・銘柄によって、住宅・商業施設・ホテル等があり、それら複数を投資対象とする
・管理運営の手間は不要
・オフィスビル・商業施設・住宅など、市場に出ている不動産すべてが投資対象
・投資物件を賃貸する場合、管理会社と契約するか、自力での管理運営が必要
投資単位 100~500万円 20~65万円 数百万円~数千万円
利回り 5%~7.5%(税引き前予想) 4%~8.5%(銘柄により異なる) 3~10%(物件により異なる)
換金方法 ・解約
・都市綜研インベストファンド株式会社へ譲渡
市場売却 ・市場売却
・入居者を集めることで家賃収入の確保も可能

みんなで大家さんとの相違点

一番の違いは、みんなで大家さんは基準価格が大きく変動しないのに対して、Jリートは証券取引所で投資口を売買できる商品であるため、流動性が高くなり、基準価格が大きく上下するという点になります。
Jリートも、一般的な株式ほどの価格変動はないものの、市場で売買している以上、投資家としては日々の変動がどうしても気になってしまいます。
しかし、不動産は株のように短期売買で利益を出すことに向かない投資商品です。基準価格が安定しているみんなで大家さんなら、「もう少し早く投資していれば」「もっと待ってから投資していれば」といった考えから、後悔したり、焦ったりする必要がありません。投資を成功させるために必要なのは、冷静な判断力です。
その点、「みんなで大家さん」の方が、安定感があると言えます。

また、Jリートは複数の不動産物件を対象としていて、リスク分散としては正しいのですが、投資家として比較検討する時の手間はかかります。

銘柄数の少なさゆえに銘柄ごとの違いも小さく、どこに投資しても大きな違いがありません。ある意味では安定していると言えるかもしれませんが、大きな違いがないにもかかわらず日々価格は変動するため、投資をつづけるか、辞めるか、さらに投資するかの判断を、非常にシビアに行わなければなりません。当然、投資に成功するためには、さまざまな専門知識が必要になるでしょう。

「みんなで大家さん」は商品ごとに対象物件が明確なので、不動産に関連する知識がなくとも、投資すべきか否かの判断はしやすいと言えます。

みんなで大家さんと実物不動産の相違点

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画像引用元:みんなで大家さん公式HP(http://www.minnadeooyasan.com/)

みんなで大家さんと実物不動産の違いは、投資できる物件の規模です。実物不動産も、銀行等から借り入れをすることで、高額な物件を手に入れることができます。しかし、個人の資金力には限界があるため、人気エリアにある高額物件や、利回りの良い話題の物件を手に入れるのは難しいでしょう。

一方、みんなで大家さんはプロが選んだ人気物件を複数の投資家から集めた資金で購入し、運営することになります。一人では手が届かない物件も、投資家が大勢集まれば、十分手が届くのです。

また、空室リスクにも違いがあります。みんなで大家さんも実物不動産も、賃貸収入を狙う場合やっていることは変わりません。ただし、実物不動産の場合は常に空室リスクと戦う必要があります。物件を手に入れるために自分で100%の投資をしている以上、もし空室になったり、人の入れ替わりが激しくなったりした場合の損失も、自分で100%引き受けなければならないからです。

その点、みんなで大家さんが扱う物件は金額が高く、競争率の高い物件なので、通常の不動産に比べると空室リスクが低くなっています。人気の物件だからこそ借り主が見つかりやすく、賃貸収入が安定するため、信頼感が高いのです。

不動産管理についても忘れてはいけません。実物不動産の場合、賃貸している不動産の管理は自分で行う必要があります。管理会社にも良し悪しがありますし、一定の費用もかかるので、どこに投資するかを決めるだけでも、投資以外の手間がかかります。

みんなで大家さんなら、物件選びから実際の管理まで、すべて会社が行ってくれるため、管理運営の手間もかかりません。

Jリート・実物不動産・みんなで大家さんのなかでどれがおすすめ?

不動産関係の投資商品として、Jリート、実物不動産、そしてみんなで大家さんをご紹介しました。

このなかでひとつだけ選ぶとしたら、みんなで大家さんをおすすめします。
Jリートと違って値動きが少なく、投資先の物件が決まっているため、投資の専門的な知識がなくても投資をはじめやすいこと。人気物件が多いため空室リスクが低く、管理運営をしなくて良いことが理由となります。

みんなで大家さんのことがもっと深く知りたい、実際に利用している人の評価や体験談、注意点が知りたいという人は、ぜひ当サイトのほかのページも読んでみてください。