よく寄せられる質問

ここでは、ご購入を検討している方や投資家の方々が、「みんなで大家さん」に対してよく抱く疑問を集めてみました。Q&A方式で回答していきます。

よくある質問

■「みんなで大家さん」のメリットは?

1.1口100万円からの少額投資で不動産賃貸事業に参加可能。
2. 5~7.5%と預貯金などに比べて高利回りの投資商品。
3.不動産自体の管理・運営は営業者側が担当するため手間がかからず、専門知識も不要。
4.優先劣後システムの採用で投資家の元本割れリスクを軽減。

■「みんなで大家さん」のリスクは?

1.優先劣後システムを採用しているが、元本保証はない。
2.予想分配率のため、予め決まった分配金の保障はない。
3.賃貸収入や賃貸事業の支出等の変動によって分配金は変動する。

■元本保証はされる?

出資法によって元本保証は禁じられています。
ただし、優先劣後システムを採用しているので、元本評価額が下落してしまっても、先に営業者の出資分が減資されます。

■1人何口まで出資可能?

何口でも出資可能だが、募集口数の残数によります。

■運用期間は?

3年以内の短期運用となります。

■償還時はどうなる?

最終的な元本評価によって、満期日から2ヵ月以内に出資金が償還されます。

■運用実績は?

2011年2月現在で、販売済みの「みんなで大家さん」シリーズでは、実際の分配率が予定分配率を下回ったことはなく、出資金割れもありません。
ただし、あくまで過去の実績のため、今後の実績を保証するものではございません。

■確定利回り商品か?

利回りは確定していませんが、優先劣後システムによって分配金の安全性を高めています。

■中途解約は可能?

営業者に権利譲渡(手数料3.15%)するか、第三者へ権利譲渡(手数料1.05%)することによって、いつでも換金可能です。

■分配金に対する税金は?

雑所得となるため、総合課税扱いになります。
分配金は所得税として20%源泉徴収された金額が口座振込されますが、源泉分離課税ではないため、原則的に投資家側での確定申告が必要です。

■Jリート(不動産投資信託)との違いは?

Jリートは証券取引所に上場している投資法人の投資口を購入するもので、流動性は高い分、日々の価格変動がある商品。
「みんなで大家さん」は、契約済み物件の家賃収入を分配する仕組みで、元本評価は賃料収入で決定するため、比較的変動リスクが少ない不動産投資です。

■サブプライムローンの影響は?

サブプライムローンを組み込んだ証券化商品ではないため、直接的な影響はありません。

■匿名組合とは?

匿名組合とは、匿名組合契約による組合で、その契約は商法第535条に規定されている契約形態で結ばれています。
契約内容は、投資家は営業者のために出資し、営業者は利益分配することを約束するというものです。「みんなで大家さん匿名組合契約」は、投資家保護を目的とする不動産特定共同事業法第2条3項2号で規定されています。

賃料が下がった場合どうなる?

もし、なんらかの事情で賃料が下がった場合、出資者へ分配するための賃料収入も当然少なくなるため、元本と分配金へも影響が出ることになります。しかし、今までのところ、そのような事態はないので、あくまで想定での話となります。

分配金と元本はどうなる?

分配金の場合、20%以内の下落であれば、出資者へ優先的に分配されるため、受け取れる分配金が少なくなることはありません。しかし、下落が20%以上の場合、各出資者が受け取れる分配金の額も少なくなります。このような場合は、みんなで大家さんの運用期間分の賃料収入を営業者の分をのぞいて、出資者の数で割った金額を受け取ることとなります。

そして、元本の場合は、年平均賃貸利益で計算された金額が、想定賃料の20%以内の下落の場合は、影響は全くありません。しかし、想定賃料の20%以上、下落してしまった場合は、元本にも影響を与え減ってしまうとなります。そのような場合は、平均賃貸利益の3年分を、営業者の分をのぞいて、優先出資者の数で割った金額となります。しかし、3年分の平均になるので、3年の商品の場合は、例えば、1年目に100%の家賃収入があり、2年目、3年目に下がってしまったとしても、3年分で計算されるため、元本が下がってしまうリスクも少なくなります。

出資が多いのは何口?

みんなで大家さんは、1口100万円で出資が可能です。出資は何口でも可能ですが、一番多いのは2、3口での出資です。出資が2口の場合、そのうちのおよそ6%にあたる分配金は、1年で12万円となります。2口出資で年12万円の分配だと、毎月1万円ずつ分配される計算になるので、分かりやすいという利点があります。

また、3口の場合、分配金は年18万円となります。これは雑所得に分類されますが、確定申告をする際、確定申告をする必要がない年間雑所得20万円以内におさえることが可能となります。4口以上の出資の場合、分配金が20万円を超えてしまうため、確定申告をしなくてはなりません。

しかし、2、3口の出資が多いからと、最初から2口や3口の出資をする必要は全くありません。まず、最初は最低出資の1口から始めて、様子を見つつ、資金に余裕があったり、みんなで大家さんのシステムが自分に合っていると感じたら、追加で出資を行なっていく方法がおすすめです。

営業者の利益の出し方

みんなで大家さんには、営業者報酬があります。優先出資分の分配を行なったあとに残った利益から、賃料収入の3%までを上限とし、営業者が受け取ります。そして、その後に、劣後出資の利益分配金を受け取ります。この2つが営業者の収益のメインとなります。

そして、管理する物件が多ければ多いほど、賃料収入も増えるため、不動産ファンドとして安定した利益を得ることが可能となります。

出資申し込みに必要なもの

個人でみんなで大家さんに出資したい場合、以下のいずれか1つを用意する必要があります。

  • 運転免許証のコピー
  • パスポートのコピー
  • 健康保険被保険者証のコピー
  • 住民票のコピー
  • 印鑑証明書のコピー
  • 住民基本台帳カードのコピー
  • 各種年金手帳のコピー

そして、法人での出資の場合は、以下の2つを用意する必要があります。

  • 発行後6ヶ月以内の商業登記簿謄本、または発行後6ヶ月以内の印鑑証明書
  • 取引担当者の本人確認書類(個人での出資に必要な書類と同じ)

みんなで大家さんの契約をする際には、さらに印鑑と分配金を受け取るための銀行口座番号が必要となります。この銀行口座番号は、本人名義の口座となります。契約締結後、指定の銀行口座に出資者本人の名義で出資金を振り込みます。入金が確認されると、出資証書が送られてくるので、それを受け取ったら、契約成立となります。

みんなで大家さん気になるその投資先は?

みんなで大家さんは利回りが高いというのが特徴的。それでは、具体的にどのような投資先があるのでしょうか?

伊勢・安土桃山城下街

安土桃山時代の文化や歴史を楽しめるテーマパークです。織田信長のお城で有名な安土桃山城が原寸大で再現されています。外国人観光客に人気の忍者の学校忍者アカデミー」の設立を計画。和装や浴衣、忍者のコスプレも楽しめます。温泉施設もありアスレチックも建設予定なので、今後ファミリー層の需要も増えるでしょう。

さらに、立地条件も良く、車で約10分ほどの場所に年間参拝者数1,000万人を超えの日本中の観光客が集まる伊勢神宮があります。そのため観光客で賑わっています。2016年には伊勢志摩サミットで、注目もされていました。

2020年東京オリンピックに向けて、外国人観光客の増加が見込め、さらなる集客にも期待ができる投資先です。
想定内利回りは、7.0%です。

キングアンバサダーホテル熊谷

埼玉県熊谷市の熊谷駅徒歩5分の好立地にあるホテルです。88の宿泊施設と和装・洋装が出来る結婚式場も併設されています。また、結納貸切プランやレストラン貸切プランなど様々なプランがあるので、結納時や結婚式の2次会、会社の会議、祝い事などにも利用される方も少なくないはず。

熊谷花火大会開催時には、遠方からの環境客も多く毎年大変な賑わいとなります。

人気観光地へのアクセスも抜群なので、東京オリンピックに向けてさらなる需要も考えられます。想定内利回りは、7.0%です。

N2CLINIC 幹細胞免疫センタービル

名古屋一番の繁華街、栄にあるN2CLINIC 幹細胞免疫センタービル。地下鉄名城線矢場町駅からは徒歩1分、名古屋駅からも車で10分程とアクセスも抜群。栄地区には、東西に有名な久屋大通が通っていて、中央に久屋大通公園があります。週末には、様々なイベント開催されたくさんの人が公園に訪れます。また、名古屋のシンボルであるテレビ塔も久屋大通公園にあり、夜はライトアップされています。

周辺の地域は、昼夜多くの人で賑わいを見せています。2009年に建てられ、デザイン性に優れた外観のビルで、高級感のあるテナントの需要が高いです。

一番の目玉は、ビルの名前にも使用されている最先端のがん免疫細胞療法を提供するクリニック。患者さんお一人一人に健康で豊かな暮らしができる治療を提供しています。想定内利回りは、6.0%です。

都市綜研千葉駅前ビル

30年以上にわたり、地元の人々から愛されている複合店舗ビルです。千葉県の中でも多くの人が行き交う富士見に位置しています。京成千葉線の千葉中央駅から徒歩1分の場所にあるので、飲食店を中心としたテナントが入っています。駅近という好立地に位置しているので、安定した稼働がみこめます。

また周辺には、有名百貨店や家電量販店、大型ホテル、千葉地方裁判所、千葉県庁、千葉県警察本部などたくさんの人が集まる施設があります。想定内利回りは、6.5%です。

BーWAVEビル

栃木県の県庁所在地である宇都宮市。JR宇都宮駅から徒歩3分という好立地にあるビルです。観光とビジネスで多くの方がJR宇都宮駅を利用するため、駅周辺は賑わいを見せています。駅近ということもあり、テナントは飲食店が中心です。

宇都宮市は、人口が50万人を超えて北関東3(栃木、群馬、茨木)の中でも1番となっています。栃木県全体の中で宇都宮市は、おまけに販売額の約50%をまかなっています。
今後の収益も期待できると言えるでしょう。想定内利回りは、6.2%です。

東京オリンピックに向けて今後の収益が期待できる

みんなで大家さんは商業施設やホテル、ビルの他にもマンションやファーム、物流倉庫、マンションなどの投資先を選択することが出来ます。想定利回りも5%~7.5%と他の投資商品と比べても高利益率を誇っています。

株式投資などに比べると不動産投資は家賃の変動が少ないということも、メリットの一つ。株式の取引で疲れた方にもオススメです。

また、優先劣後システムを取り入れているので、仮に償還時に評価額が元本割れになったとしても不利益は運営会社から被ります。

さらに、不動産に関する知識も特に必要ないので、サラリーマンや主婦の方も始めやすいです。2020年には東京オリンピックが開催。オリンピックに向けて外国人観光客の増加も見こめますので、これからますます需要が増えることが期待出来そうです。