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どの不動産投資信託がお得?評判・口コミを徹底調査!

不動産投資

不況のための低金利が続くなか、高配当で注目されている不動産投資信託。
でも投資に慣れていない初心者にとっては、ちょっとハードルが高めに感じるかもしれません。

そこで、注目の5銘柄をピックアップ。評価や口コミを徹底的に調査してみました。

国内最大の資産規模「日本ビルファンド投資法人」

NBF

引用元:日本ビルファンド投資法人公式HP/http://www.nbf-m.com/nbf/

資産規模が1兆円を超える、国内最大のファンドです。スポンサーは三井不動産で、所有物件は大型のオフィスビルに特化。所有物件の7割は東京都内にあります。
三井不動産開発の有料物件を取得している物件売却益の一部を内部留保しているといった特徴がありますが、そのため経営破綻などのリスクは非常に低く、安定した分配金が見込めます。

ただ、安定しているだけに株価も高く、利回りが低くなってしまうというデメリットも。
長期にわたる不況の影響で、所有物件の空き室が埋まりにくくなっているという評判もあります。

商業施設に特化したファンド「日本リテールファンド投資法人」

引用元:日本リテールファンド投資法人公式HP/http://www.jrf-reit.com/

ショッピングセンターなどの商業施設に特化したファンド。スポンサーは三菱商事とスイス大手金融機関のUBS AGで、資産規模も国内トップ3に数えられます。

所有物件は東京、大阪、名古屋、札幌、福岡など全国所要都市に分散。
所有物件に入居しているテナントに対しては、売り上げに応じて賃料を設定するなどして、高い収益を上げています。そのため今後の増益も見込めるでしょう。

ただテナントは大型商業施設が多いため、万が一撤退することがあると次が決まらず、空き室状態が長く続くことになるかもしれません。
可能性は低いものの、そういったリスクを考えておく必要があります。

超優良オフィスビルに絞った「グローバル・ワン不動産投資法人」

グローバル・ワン

引用元:グローバル・ワン不動産投資法人HP/http://www.go-reit.co.jp/

スポンサーは三菱UFJフィナンシャル・グループ、明治安田生命保険グループなど三菱系の大企業が中心。東名阪の都市圏内にある優良オフィスピルに絞った投資を行っているファンドです。
投資の条件として、駅に近く、築年数も浅い大規模物件を挙げているため、所有物件の評価は非常に高くなっています。そのため高い収益を期待できるのですが、投資物件が限られてしまうというデメリットも。

また、物件を取得するための投資額が高めになり、結果として利回りが低くなるといった傾向があります。景気の動向によっては多額の損失が出る恐れもあり、注意が必要です。

分配金の高さに定評がある「森トラスト総合リート投資法人」

MORI

引用元:森トラスト総合リート投資法人HP/http://www.mt-reit.jp/

東京23区内のオフィスビルを中心に幅広い不動産運用を行っている森トラストが、資本の65%を出資しているファンドです。
物件を取得するのではなく、森トラストの所有物件を一括で借り上げ、転貸することで収益を出しているのが特徴。そのため投資先も、8割が東京都心部に集中しています。

安定した運用が見込めるものの、購入金額も高いため、利回りは年間6%前後です。初心者でも安心して投資できる反面、成長はあまりの期待できないので長期保有には向いていないという評価もあります。

高利回りの「スターアジア不動産投資法人」

STARASIA

引用元:スターアジア不動産投資法人HP/http://starasia-reit.com/

2016年4月20日に上場したファンドで、オフィスビル、商業施設、ホテル、住宅など総合型の投資を行っています。スポンサーのスターアジアグループは、主に米国の機関投資家に対して日本の不動産投資を提供してきた独立系の外資ファンドマネジャーです。

銘柄としては、7%を超える高い利回りで注目されました。しかし、スポンサーであるスターアジアグループが日本国内での不動産開発能力に欠けているため、今後の成長には不透明な点も……。

分配金が少なくなれば、投資家からの需要が落ちてしまう恐れもあります。高配当ながらリスク含みの銘柄と考えておいたほうがいいでしょう。

不動産投資信託の弱点は「投資物件が選べないこと」

不動産投資信託では、投資家が自分で投資物件を選ぶことができません。ファンドによってどんな物件に投資するのかの傾向はつかめますが、資金運用自体は人任せになってしまいます。

「みんなで大家さん」シリーズは、投資家が自分で投資したい物件を選べるのが魅力。不動産投資の醍醐味を味わえる投資商品といえます。

想定利回りも5%~7.5%と、ほかの不動産投資信託と比べても優良といえる収益を見込むことができ、貸利益を基準にした評価額になっています。不動産投資信託のように価格が日々変動することもありません。

そのため、長期安定保有にぴったりの投資物件としてお薦めです。

証券会社で口座開設から!3つのステップで不動産投資信託(J-REIT)をはじめよう

J-REIT

これまで不動産信託の銘柄についてご紹介してきましたが、はじめての不動産投資信託はどのようにして進めていくのかよくわからない方もいらっしゃると思います。ここでは基本的な3つのステップを押さえつつ、その手順をみていきましょう。

不動産投資信託を取り扱う証券会社への口座開設

不動産投資信託とは「J-REIT」とも呼ばれ、2001年に上場したので一般的な株式と同様に証券取引所で売買を行うことができます。
証券取引所で売買を始めるためには、まず「証券会社への口座開設」が必要になります。とはいえどの証券会社でもよいのかというと、そうではありません。不動産投資信託(J-REIT)の取り扱いがある証券会社でなければ、次のステップに進むことができなくなってしまいます。

現在、不動産投資信託(J-REIT)の取り扱いのある証券会社は以下の会社となっています。

【不動産投資信託(J-REIT)取扱い証券会社】

楽天証券・松井証券・カブドットコム証券・マネックス証券・岡三オンライン証券・SBI証券・ライブスター証券・GMOクリック証券

上記から、どの証券会社を選んでもよいのですが、ちょっとしたポイントをチェックしたうえで口座開設を行うとよいでしょう。

  • 口座開設でキャンペーンがある場合はその会社がお得
  • 今後の取引を考えると、ネット証券が便利
  • 売買手数料に差があるので、こちらもチェック
  • 口座への入金の利便性も考慮して選ぶ

売買手数料についてはネット証券よりも総合証券のほうが高いので、少額から始めたい場合はネット証券のほうがおすすめです。
また証券口座への入金は振込だと手数料がかかりますので、金融機関口座とリンクして入出金のしやすい会社を選ぶのもひとつです。開設には多少時間がかかりますので、始めようと思ったら早めに準備をしましょう。

【口座開設に必要なもの】

  • 自身のメールアドレス(フリーのアドレスでも可)
  • 出金のための自身の名義の金融機関の口座番号
  • 運転免許証、保険証、住民票など、本人確認の書類
  • 印鑑(シャチハタは不可)
    ※証券会社により、別途他に必要な書類がある場合も

必要なものを揃えたら、証券会社の公式ウェブサイトで指示に従って入力していきます。完了後、後日郵送で口座開設が完了したことを知らせる通知が届きます。ログインパスワードや取引パスワードは厳重に管理しましょう。

お得なインターネットバンキングを使って開設した証券会社口座への入金

証券会社に無事口座を開設したら、次のステップです。いよいよ開設した口座に入金をし、それが完了すれば、実際に不動産投資信託の売買を始めることができるようになります。
でもちょっと待ってください。口座への入金のときに気を付けておくべきポイントがありますので、先に紹介しておきましょう。

【口座への入金のポイント】

  • 利用する金融機関の口座のネットバンキング登録を行う
  • 入金は想定している金額以上に行わないこと

証券会社の口座への入金を行う際に、ネットバンキングの登録を行っておくと、手数料が無駄になりません。銀行店頭での振込入金で手続きをすると手数料として多少の費用がかかってしまいます。
また証券会社によっては、いったん口座へ入金すると、銀行の普通口座のように出し入れが自由ではない場合があるため、想定した金額だけを入金するようにしましょう。

3つの運営方法と研究ポイントから銘柄決めて購入しよう

証券口座へ入金を完了したら、いよいよ不動産信託の購入です。とはいえ、初心者にはどれが良いのか判断するのは難しいですよね。まずはどのような種類があり、どういった特性があるか、といった基礎的な知識だけは押さえておきましょう。

【特化型】

  • 「オフィスビル特化型」オフィスビルのみに特化して投資を行う
  • 「ホテル・リゾート型」リゾート施設やホテルのみに特化して投資を行う
  • 「住居特化型」住宅だけに特化、大きく収益は見込めないものの安定重視
  • 「物流特化型」物流に関連した施設のみに特化し、高い安定性、ミドルリスク

【複合型】

用途などを線引きせず、住居とオフィスなど、複数のジャンルの不動産に投資、リスクを分散

【総合型】

住居やオフィス、リゾートなど、複合型よりさらに広い用途の物件も取り入れたもの

それぞれの銘柄で、稼働率・築年数・物件数・運用状況・運用会社・NOI利回り・スポンサー企業・信用格付けを研究するとよいでしょう。

不動産投資信託は物件そのものを選べるわけではないため、このような基本を知ったうえで総合的に判断し、銘柄を選ぶ必要があります。

 

初心者にはなかなかハードルが高いかもしれませんが、「みんなで大家さん」なら煩雑な口座開設の手続きも不要、投資物件も自身で選ぶことができる上、利回り実績も5%~7.5%となっています。
まずはこちらを利用してみるのが賢明かもしれませんね。