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急成長を続ける不動産投資信託の今後を検証!

リート

日本では2001年に始まった不動産投資信託。まだ若い市場ということもあり、これまで小幅な値下がりはあっても、好調に拡大を続けてきました。
現在でも、利回りが平均4%前後という優良な金融商品となっています。

今後もこの好調が続いていくのでしょうか? 投資家から見れば、そこが一番気になるところだと思います。

どういった要因で市場が変化するのか、何に注目すべきなのか。
さまざまな角度から不動産投資信託の今後の見通しを検証してみましょう。

世界情勢からも影響を受ける不動産投資信託

2016年は、世界情勢が激動した1年でした。
イギリスでは国民投票で欧州連合からの離脱が決定。アメリカではトランプ大統領が誕生。そのたびに株価や為替の相場も大きく動くことに。

国内の不動産投資信託、通称「Jリート」は、日本国内に限った投資です。そのため、世界情勢の影響は少ないと思う人もいるかもしれません。しかし、株価や為替と同じように影響を受けました。

Jリートに投資を行っているのは、日本人だけではありません。外国人投資家にとっても人気の市場となっています。

世界情勢に大きな動きがあると、リスク回避のためにJリートも売りが優勢になり、価格が下落します。
実際に東証リート指数を見てみると、2016年2月に始まった日本初のマイナス金利政策を受けて、2000ポイント高隈で上昇。その後も1900台前半で推移していたのが、イギリスのEU離脱決定のニュースで1700台前半まで急落しました。

ところが、低迷が続いた株価や為替に対して、Jリートは翌日すぐに反発。3ヶ月程度でEU離脱決定前の水準にまで回復します。

成長を続ける市場にとって、こうした小幅な下落は逆に好機です。下落した時に投資証券を買い増ししようという動きが出るので、大きく崩れることがありません。
その結果、2016年を通してみると「投資したくても、いい物件が足りない」といった好況となりました。しばらくはこの好況が続くと見られています。

2020年東京オリンピックの経済波及効果に期待

東京オリンピック2020年

画像引用元:東洋経済(http://toyokeizai.net/)

2020年には東京オリンピックが開催されます。これはJリートにとって大きな好機といえるでしょう。実際、過去にオリンピックが開催された国では、軒並み不動産価格の上昇が見られます。

Jリートの投資法人も、新規物件の取得に積極的になっています。これは、不動産価格が上がる前に物件を確保して、収益を上げたいというビジネスプランがあるからです。

東京オリンピックによる経済波及効果は、約2兆円と試算 されており、その経済効果で、オフィスビルの空き室率の低下や賃料の上昇が見込めます。外国人観光客の増加で、ホテルの収益も増加する見込みです。
投資をするなら、オフィスビル系やホテルリゾート系の投資法人が狙い目でしょう。

東京オリンピックによる経済効果で、逆に厳しくなるのではと予想されている分野もあります。それは商業施設系です。
オリンピック効果で景気が上向きになると、商業施設が増えて競合が激しくなります。すると、業績が伸び悩む商業施設が出てきて、分配金が下がるリスクがあるのです。

また、一部の投資法人は投資証券で資金を集める以外に、金融機関からの借入れで資金を調達しています。景気の上昇にともなって借入れの金利が上がると、収益が悪くなってしまうことも。そのため経済情勢の動向には十分注意する必要があります。

投資する不動産が選べる「みんなで大家さん」

「みんなで大家さん」シリーズは、投資する物件をリストの中から選ぶことができます。そのため、土地鑑があって情報収集しやすいエリアの物件を選ぶこともできます。

少額から投資できて、利回りも高めと、まさにいいことづくめ。個人での不動産投資と不動産投資信託のいいとこ取りをしたようなものなのです。

この機会に、みんなで大家さんでの不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

不動産投資信託・銘柄の特徴と投資物件選びの重要ポイントを紹介!

「高金利の銘柄を選びたい。でも、失敗だけは避けたい……」

誰でもそう思いますよね。資金を増やす目的で投資をする以上、損失を生みたくはありません。

どこに投資をするか、どれが自分に合っているのか。それぞれ内容の違いを理解しておくことで、成功の道へより近づけるでしょう。

銘柄をランキングや広告だけで信用するのではなく、必ず自分で確かめてから選んでください。

投資法人「特化型・複合型・総合型」の特徴

「特化型」は専門分野を取り扱う投資手法

特化型とは、オフィスビルやマンション、ホテルリゾートや物流施設など、その分野を専門的に取り扱う投資法人のことです。オフィスビルやマンションなどは景気の動向によって振り幅はありますが、利益と損益のバランスは適度に保たれています。

ホテルリゾートは高い収益を期待できますが、その反面リスクもあります。その会社の業績が低迷する可能性もあるため、絶対に安全とは言い切れません。ただ、人気や評価が高まれば、需要も増えて大きな利益をもたらしてもらえます。

安定した利益を求めるなら物流施設です。外側の流行に振り回されることが低いため、比較的一定の収益を見込めるでしょう。けれど、テナントがその場所から立ち退いた場合は、多少の目減りをすることになります。

「複合型」は2つの不動産を組み合わせた分散投資の手法

複合型とは、1つの銘柄だけに絞って投資をするのではなく、2つの不動産を組み合わせる手法になります。それぞれ違う得意分野を持った銘柄へ投資することで、リスクの分散や利益の確保ができるようになるでしょう。

「総合型」は3つ以上の不動産を取り扱う手法

総合型とは、複合型と同じように1つだけに特化しない運営方法です。ただ、複合型よりも幅広く取り扱うことになるため、銘柄を限定することなく、3つ以上の不動産へ投資する形になります。そのため複合型よりもリスク管理ができ、利益が景気の影響を受けにくい状態になるでしょう。

不動産投資信託における投資物件の重要ポイント3つ

1. 物件の稼働率が高いほど利益は上がる

Jリートが運用している不動産物件に対して、実際にどのくらい人が入居しているか。それを丁寧に確認する必要があります。入居者が多いほど稼働率は高く、稼働率が高ければ高いほど利益も上がります。

オフィスビルなら会社やテナントの数。マンションなら住んでいる入居者。空き室が少なければ、必然的に収益は増えます。

稼働率が低い物件の場合、改善しなければならない課題を抱えていることもあるため、周辺の相場や過去のデータなどを調べてみてください。

また、物件数が多いと「勢いがある」とも噂されますが、数だけで判断するのではなく、「順調に運営されているかどうか」といった細かいところを丁寧に見ていきましょう。

2. 表面利回りではなく「NOI利回り」を確認する

NOIとは不動産投資の「純利益」のことを指します。

通常の利回りは表面利回りと呼ばれ、計算式は「満室時の年間賃料÷物件は倍価格」ですが、NOI利回りは年間の賃料収入から管理費などのような経費を差し引いたもののことを言いますので、「年間賃料収入−経費+減価償却費」という計算式になります。

したがって、NOI利回りが高ければ高いほど、収益性が高い不動産物件になると考えられるでしょう。

3. 迷ったときは「信用格付け」のランクを参考にする

信用格付けとは、格付け会社が財務状況や債務の状態などを分析して、その投資法人や銘柄の信用性を評価して表したものです。

債務の返済が滞りなく行われているか、本当に支払える状態にあるのかなど、格付けされて分けられます。

最もリスクの低いところはAAAと表記されており、リスクの高いCまでに仕分けられています。

ただ、ランクの高さだけで投資先を決めてしまうのはおすすめできません。とは言っても信用格付けは間違いのない正しい情報なので、迷ったときの参考にするようにしましょう。